اعداد و ارقام نشان می‌دهند که تورنتو برای درآمد اجاره‌ای کوتاه‌مدت چالش‌برانگیز است، اما برای سرمایه‌گذاری بلندمدت همچنان جذاب است. پس در یک کلام می‌توان گفت بستگی دارد سوددهی در چه بازه‌ای مورد نظرتان است. ادامه مطلب را بخوانید تا بهتر بتوانید برای خرید خانه در تورنتو تصمیم بگیرید.
مثال کاربردی
این مثال ساده را که بر اساس آمار سال ۲۰۲۶ نوشته شده در نظر بگیرید:
قیمت متوسط کاندوهای ارزان‌قیمت در تورنتو ۵۴۵ هزار دلار است. حالا شما فرض کنید یک خانه با قیمت ۵۵۰ هزار دلار خریداری می‌کنید. معمولاً باید حداقل ۲۰٪ از قیمت خانه را خودتان بصورت پیش‌پرداخت بدهید و مابقی را وام بگیرید که اقساط آن ماهانه ۵/۵ درصد است. یعنی:
- قیمت خانه: ۵۵۰ هزار دلار
- پیش پرداخت: ۱۱۰ هزار دلار
- قسط ماهانه وام: ۲،۸۰۰ دلار
- مالیات + هزینه نگهداری + بیمه: ۸۰۰ دلار
- مجموع هزینه ماهانه: ۳،۶۰۰ دلار
- اجاره دریافتی: ۲،۶۹۰ دلار
- ضرر ماهانه: ۹۱۰ دلار
دو نکته مهم
نکته اول
دقت داشته باشید که مثال بالا بر اساس یک کاندوی ارزان‌قیمت محاسبه شده، نه میانگین بازار تورنتو. در واقع میانگین قیمت خانه در تورنتو در سال ۲۰۲۶ حدود ۱ میلیون دلار است و برای آن دسته از خریداران، هزینه‌های ماهانه و پیش‌پرداخت مورد نیاز به‌مراتب بیشتر خواهد بود. اگر می‌خواهید سناریوی مالی دقیق‌تری متناسب با بودجه خود داشته باشید، با یک مشاور مالی یا مشاور وام (mortgage broker) مشورت کنید.
نکته دوم
عدد ۵/۵٪ در مثال بالا، نرخ بهره ثابت پنج‌ساله است که در اواسط سال ۲۰۲۶ تقریباً واقع‌بینانه است. اما نرخ وام بسته به نوع قرارداد (ثابت یا متغیر)، مدت آمورتیزاسیون، و اعتبار مالی خریدار می‌تواند متفاوت باشد. برای مقایسه، نرخ متغیر در همین بازه پایین‌تر است اما ریسک افزایش قسط را هم دارد. توصیه می‌شود قبل از خرید، از چند بانک و broker پیش‌تأییدیه وام (pre-approval) بگیرید تا نرخ واقعی خود را بدانید.
پس چرا مردم سرمایه‌گذاری می‌کنند؟
اینجا موضوع سودی است که روی افزایش ارزش خانه می‌کنید، نه اجاره ماهانه. تورنتو در هر بازه ۱۰ ساله در دهه‌های گذشته رشد قیمت داشته و کسانی که ملک را نگه داشتند سود کرده‌اند. یعنی استراتژی اصلی رشد ارزش ملک در بلندمدت است، نه درآمد اجاره. با فرض رشد قیمت ۴٪ سالانه و بازده خالص اجاره ۵٪، بازده کلی مثبت است. به عبارت دیگر، اگر در تورنتو خانه‌ای بخرید، در بلندمدت روی آن سود می‌کنید و خیلی‌ها تصمیم می‌گیرند که در این مدت خانه را اجاره بدهند تا بخشی از هزینه‌های نگهداری آن کم شود.
اجاره خانه در تورنتو هر سال چقدر افزایش پیدا می‌کند؟
افزایش اجاره خانه در تورنتو در چند سال اخیر کمی بیشتر از ۲٪ بوده است. البته استثناهایی هم وجود داشته است مثلاً در سال ۲۰۲۱ میانگین اجاره خانه در تورنتو نسبت به سال قبلش افزایش پیدا نکرد. در جدول زیر درصد افزایش اجاره خانه در تورنتو نسبت به سال قبل از آن را می‌بینید (منبع).
| سال | درصد افزایش |
|---|---|
| ۲۰۱۲ | ۳/۱٪ |
| ۲۰۱۳ | ۲/۵٪ |
| ۲۰۱۴ | ۰/۸٪ |
| ۲۰۱۵ | ۱/۶٪ |
| ۲۰۱۶ | ۲٪ |
| ۲۰۱۷ | ۱/۵٪ |
| ۲۰۱۸ | ۱/۸٪ |
| ۲۰۱۹ | ۱/۸٪ |
| ۲۰۲۰ | ۲/۲٪ |
| ۲۰۲۱ | ۰٪ |
| ۲۰۲۲ | ۱/۲٪ |
| ۲۰۲۳ | ۲/۵٪ |
| ۲۰۲۴ | ۲/۵٪ |
| ۲۰۲۵ | ۲/۵٪ |
| ۲۰۲۶ | ۲/۱٪ |
روند رشد قیمت خانه در تورنتو چقدر است؟
میانگین قیمت خانه در ماه مارس ۲۰۲۶ حدود ۱ میلیون دلار بوده است. میانگین قیمت در ماه‌های اول سال ۲۰۲۶ نسبت به سال ۲۰۲۵ رشد محسوسی نداشته اما انتظار می‌رود این روند رشد قیمت در ادامه سال ۲۰۲۶ به‌ویژه برای کاندو همچنان صعودی باشد. (منبع)
قیمت خانه در تورنتو از سال ۲۰۲۳ روند شد نسبتاً کندی داشته اما در یک بازه زمانی طولانی‌تر، از سال ۲۰۱۶ و قبل از آن، روند رشد قیمت خانه در تورنتو به‌مراتب بیشتر بوده است. جدول زیر، رشد قیمت از سال ۲۰۱۰ را نشان می‌دهد.
| سال | میانگین قیمت (هزار دلار کانادا) |
|---|---|
| ۲۰۱۰ | ۴۳۳ |
| ۲۰۱۱ | ۴۶۶ |
| ۲۰۱۲ | ۴۹۹ |
| ۲۰۱۳ | ۵۲۵ |
| ۲۰۱۴ | ۵۶۹ |
| ۲۰۱۵ | ۶۲۳ |
| ۲۰۱۶ | ۷۳۱ |
| ۲۰۱۷ | ۸۲۳ |
| ۲۰۱۸ | ۷۸۴ |
| ۲۰۱۹ | ۸۱۲ |
| ۲۰۲۰ | ۹۲۶ |
| ۲۰۲۱ | ۱،۰۹۸ |
| ۲۰۲۲ | ۱،۱۹۳ |
| ۲۰۲۳ | ۱،۱۳۱ |
| ۲۰۲۴ | ۱،۱۲۰ |
| ۲۰۲۵ | ۱،۰۶۷ |
همان‌طور که در جدول بالا می‌بینید، روند رشد قیمت خانه در تورنتو نسبتاً آرام است و در بعضی سال‌ها مثل ۲۰۱۸ شاهد کاهش آن هم بوده‌ایم، اما در یک روند طولانی، قیمت خانه رشد داشته است.
برای خرید خانه در تورنتو حداقل چقدر باید پول داشته باشم؟
در کانادا برای خرید خانه، بخش زیادی از قیمت خانه را می‌توانید وام بگیرید و فقط درصد کمی از آن را باید خودتان به‌صورت پیش‌پرداخت بپردازید. اما حداقل مبلغ پیش‌پرداخت بستگی به قیمت خانه دارد.
در تورنتو، طبق قوانین ۲۰۲۶، فرمول حداقل پیش‌پرداخت به‌صورت زیر است:
| قیمت خانه در تورنتو | درصد پیش‌پرداخت |
|---|---|
| زیر ۵۰۰ هزار | ۵٪ کل قیمت |
| بین ۵۰۰ هزار تا ۱/۵ میلیون | ۵٪ از ۵۰۰ هزار اول + ۱۰٪ از مابقی |
| بالای ۱/۵ میلیون | حداقل ۲۰٪ کل قیمت |
مثال عددی:
فرض کنید یک خانه به قیمت ۸۰۰ هزار دلار انتخاب می‌کنید. برای ۵۰۰ هزار دلار از قیمت خانه، ۲۵ هزار دلار باید پیش‌پرداخت بدهید. (معادل ۵٪ از ۵۰۰ هزار دلار) و برای ۳۰۰ هزار دلار باقیمانده، هم ۳۰ هزار دلار می‌دهید (۱۰٪ از ۳۰۰ هزار دلار) یعنی در مجموع ۵۵ هزار دلار.
حالا با توجه به این‌که میانگین قیمت خانه در تورنتو حدود ۱.۱ میلیون دلار است، پس یعنی اکثر خریداران باید بین ۸۰ تا ۱۰۰ هزار دلار پیش‌پرداخت بدهند.
هزینه‌های پنهان خرید خانه چیست؟
خانه‌اولی‌ها معمولاً از این هزینه‌ها غافلگیر می‌شوند:
- مالیات انتقال سند (Land Transfer Tax) در تورنتو دو لایه‌ای است: استانی + شهری
- هزینه وکیل (~۱,۵۰۰ تا ۲,۵۰۰ دلار)
- بازرسی خانه (home inspection)
- هزینه تعمیرات اولیه
این هزینه‌ها می‌توانند ۵۰–۳۰ هزار دلار اضافه به هزینه‌ها اضافه کنند.
توضیح
در اکثر شهرهای کانادا فقط یک لایه مالیات استانی وجود دارد، اما تورنتو تنها شهری در انتاریو است که علاوه بر مالیات استانی، یک مالیات شهری جداگانه هم اضافه می‌کند. یعنی خریدار در تورنتو این مالیات را دو بار می‌پردازد: یک بار به دولت استان انتاریو، یک بار هم به شهرداری تورنتو.
مثلاً برای خانه‌ای به قیمت ۸۰۰ هزار دلار، حدوداً ۱۲ هزار دلار مالیات استانی + ۱۱ هزار دلار مالیات شهری یعنی جمعاً نزدیک به ۲۳ هزار دلار فقط بابت مالیات انتقال سند باید پرداخت کنید. البته خریداران بار اولی (first-time buyers) تا سقف مشخصی شامل تخفیف می‌شوند که باعث می‌شود بخشی از این هزینه جبران شود.
ارزان‌ترین گزینه چه خانه‌ای است؟
ارزان‌ترین گزینه برای خرید خانه در تورنتو کاندو است. معمولاً پیش‌پرداخت بین ۳۰ تا ۱۳۰ هزار دلار، و برای کاندوی داون‌تاون تورنتو بین ۳۸ تا ۱۸۰ هزار دلار است.
بیمه وام چیست؟
طبق قانون، اگر پیش‌پرداخت خرید خانه به هر دلیلی کمتر از ۲۰٪ باشد، باید وام را از طریق CMHC بیمه کنید. هزینه این بیمه معمولاً به مبلغ وام اضافه می‌شود.
اگر پول نقد داشته باشم، آیا به نفعم است که پیش‌پرداخت بیشتری بدهم؟
این یک سوال کلاسیک مالی است که جواب قطعی بله یا خیر ندارد و این تصمیم بستگی به شرایط شما دارد. بیایید هر دو تصمیم را بررسی کنیم:
مزایای پیش‌پرداخت بیشتر:
صرفه‌جویی
وام کمتر یعنی بهره کمتر و این یعنی در طول ۲۵ سال، ده‌ها هزار دلار صرفه‌جویی می‌کنید.
اگر قیمت خانه به اندازه‌ای باشد که پیش‌پرداخت زیر ۲۰٪ باشد، باید بیمه وام بخرید که ۲/۸ تا ۴٪ به مبلغ وامتان اضافه می‌شود. اما اگر داوطلبانه پیش‌پرداخت بیشتری بدهید (و یا قیمت خانه بالاتر از ۱/۵ میلیون دلار باشد)، با رسیدن مبلغ پیش‌پرداخت به ۲۰٪، این هزینه حذف می‌شود. طبیعی است که با قسط ماهانه کمتر، فشار مالی روزانه کاهش پیدا می‌کند.
ریسک کمتر
اگه قیمت خانه افت کند، احتمال کمتری دارد که ارزش خانه کمتر از وام بشود.
مزایای نگه داشتن پول نقد:
صندوق اضطراری
اگر همه پولتان را برای پیش‌پرداخت بگذارید و پس از آن هزینه غیرمنتظره‌ای برای خانه پیش بیاید (سقف، لوله‌کشی، سیستم گرمایش و غیره)، ممکن است مجبور شوید با نرخ بالا وام بگیرید.
سرمایه‌گذاری
اگه نرخ بهره وامتان پایین‌تر از بازده سرمایه‌گذاریتان باشد، منطقی است که پول را سرمایه‌گذاری کنید (مثلاً ETF یا TFSA) نه که صَرف پیش‌پرداخت کنید.
نقدینگی
پولی که برای خرید خانه پیش‌پرداخت می‌کنید، اصطلاحاً «قفل» می‌شود و به سادگی قابل برداشت نیست.
توصیه اکثر متخصصان مالی:
اگر پیش‌پرداختتان زیر ۲۰٪ است، اول تلاش کنید مبلغ مورد نظر را به ۲۰٪ برسانید تا بیمه CMHC نپردازید. این توصیه تقریباً همیشه به صرفه است. بعد از آن، حتماً ۳ تا ۶ ماه هزینه زندگی را نقد نگه دارید. برای مابقی سرمایه‌تان با توجه به نرخ بهره وام در مقایسه با بازده سرمایه‌گذاری، تصمیم بگیرید.
آیا تا بحال پیش آمده که قیمت خانه در تورنتو کاهش پیدا کند؟
بله، چندین بار اتفاق افتاده و الان هم در میان یکی از بزرگ‌ترین افت‌های تاریخ تورنتو هستیم. اتفاقاً به همین دلیل است که کارشناسان توصیه می‌کنند موقع خوبی برای خرید خانه در تورنتو است. دلایل این توصیه را در ادامه مطلب و همچنین در بخش جمع‌بندی بخوانید.
بحران دهه ۱۹۹۰
در دهه ۹۰ میلادی در تورنتو، میانگین قیمت از ۲۵۴ هزار دلار در سال ۱۹۸۹ به ۱۹۵ هزار دلار در سال ۱۹۹۵ رسید یعنی افت ۲۳٪ در شش سال. جالب اینجاست که کف قیمت (با احتساب تورم) تا سال ۲۰۱۱ یعنی تا ۲۲ سال به سطح ۱۹۸۹ برنگشت.
افت قیمت ۲۰۲۲ (بعد از کرونا)
قیمت‌ها در پنج ماه متوالی (از مارس ۲۰۲۲) جمعاً ۱۶٪ افت کرد، که بزرگ‌ترین کاهش در پنج سال بود. این اتفاق عمدتاً به خاطر افزایش تند نرخ بهره توسط بانک مرکزی کانادا بود.
افت جاری ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۶ (بزرگ‌ترین کاهش معاصر)
داده‌های TRREB نشان می‌دهد میانگین قیمت خانه در GTA از ۱٫۳۳ میلیون دلار در فوریه ۲۰۲۲ به حدود ۱٫۰۰۹ میلیون دلار در فوریه ۲۰۲۶ رسیده است. این افت معادل ۲۴٪ در چهار سال است.
آیا اجاره کردن بجای خرید، و سرمایه‌گذاری پول اضافه بهتر نیست؟
این سوالی است که خیلی‌ها می‌پرسند و جواب آن ساده نیست. در حال حاضر در تورنتو، اجاره یک کاندوی یک‌خوابه در مناطق مرکزی بین ۲,۴۰۰ تا ۲,۷۰۰ دلار در ماه است در حالی که هزینه ماهانه همان کاندو اگر خریداری شود (با احتساب وام، مالیات، و هزینه نگهداری) به ۳,۲۰۰ دلار یا بیشتر می‌رسد. یعنی در کوتاه‌مدت، اجاره کردن و سرمایه‌گذاری تفاوت ماهانه در بازار سهام ممکن است از نظر خالص مالی منطقی‌تر به نظر برسد. اما این معادله در بلندمدت عوض می‌شود: خریدار در حال ساختن سرمایه (equity) است، در حالی که مستأجر نه. تحلیل‌ها نشان می‌دهد که نقطه سربه‌سر خرید در مقابل اجاره در تورنتو معمولاً ۵ تا ۷ سال طول می‌کشد یعنی اگر برنامه ماندن بلندمدت ندارید، اجاره گزینه منطقی‌تری است.
نتیجه‌گیری
در خرید خانه با هدف اجاره دادن، در کوتاه‌مدت جریان نقدی شما منفی خواهد بود یعنی هر ماه باید از جیب بپردازید. اما در بلندمدت (+۱۰ سال) رشد ارزش ملک می‌تواند زیان اجاره را جبران کند. شهرهایی مثل ادمونتون و کالگاری بازده نقدی بهتری دارند. تورنتو و ونکوور برای درآمد فوری مناسب نیستند، اما برای رشد بلندمدت همچنان گزینه قوی‌ای هستند. اگر دنبال ارزان‌ترین راه ورود به بازار ملک هستید، خرید کاندویی زیر ۵۰۰ هزار دلار با پیش‌پرداخت حدود ۲۵ هزار دلار تصمیم خوبی است اما باید بدانید که در تورنتو پیدا کردن چنین قیمتی سخت است. یعنی عملاً باید برای پیش‌پرداخت حداقل ۱۰۰–۵۰ هزار دلار آماده باشید.
کارشناسان به چند دلیل مشخص معتقدند شرایط بازار در ۲۰۲۶ به نفع خریدار است:
دلیل اول برای خرید خانه
موجودی خانه در بازار به بالاترین سطح یک دهه اخیر رسیده، یعنی خریدار قدرت چانه‌زنی دارد و خانه‌ها به‌طور میانگین ۲ تا ۳ درصد زیر قیمت درخواستی معامله می‌شوند.
دلیل دوم برای خرید خانه
بانک مرکزی کانادا طی ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ چندین بار نرخ بهره را کاهش داده که هزینه وام را در مقایسه با اوج ۲۰۲۳ کاهش داده است.
دلیل سوم برای خرید خانه
قیمت‌ها از اوج ۲۰۲۲ حدود ۲۵ درصد پایین آمده‌اند. البته این به معنای تضمین رشد آینده نیست و بازار می‌تواند هنوز نوسان داشته باشد. اما برای کسی که افق سرمایه‌گذاری ۱۰ ساله یا بیشتر دارد، شرایط نسبت به دو سال پیش بهتر است.
برای خرید خانه در تورنتو با کارشناسان خرید ملک در تورنتو مشورت کنید.