تصور کنید با سرمایه‌ای حدود ۸۰ هزار دلار وارد بازار مسکن کانادا شوید و هر ماه نه‌تنها هزینه وام‌تان پوشش داده شود، بلکه جریان نقدی مثبت هم داشته باشید. این سناریو در تورنتو یا ونکوور تقریباً غیرممکن است — اما در مونترال، با انتخاب درست، قابل دستیابی است.
پاسخ کوتاه این است: بله، خرید خانه در مونترال می‌تواند سودآور باشد. اما نه برای همه و نه با هر نوع ملکی. در این مقاله بررسی می‌کنیم که چه شرایطی این سرمایه‌گذاری را توجیه‌پذیر می‌کند.
| شاخص | مونترال | تورنتو |
|---|---|---|
| بازده ناخالص اجاره | -۴/۵٪ | ۵/۹ درصد |
| جریان نقدی ماهانه | نزدیک به صفر یا مثبت | منفی |
| قیمت متوسط کاندو | ۴۰۰ هزار دلار | ۵۴۵ هزار دلار |
مثال کاربردی
دو سناریو مختلف برای خرید خانه در مونترال را بررسی می‌کنیم. یکی این است که یک کاندو معمولی بخرید و آن را اجاره بدهید، و گزینه دیگر این است که بجای یک واحد مسکونی، دو واحد بخرید.
سناریو اول:
خرید یک کاندو معمولی
- قیمت خرید: ۴۰۰ هزار دلار
- پیش‌پرداخت (۲۰٪): ۸۰ هزار دلار
- قسط ماهانه وام (نرخ ۵.۵٪): ۲٬۰۵۰ دلار
- مالیات، نگهداری و بیمه: ۶۰۰ دلار
- کل هزینه ماهانه: ۲٬۶۵۰ دلار
- اجاره دریافتی: ۲٬۵۰۰ تا ۲٬۷۰۰ دلار
جریان نقدی: نزدیک به صفر یا اندکی مثبت
سناریو دوم:
پلکس دو‌واحده (استراتژی پیشنهادی)
- قیمت خرید: ۶۵۰ هزار دلار
- پیش‌پرداخت (۲۰٪): ۱۳۰ هزار دلار
- قسط ماهانه وام: ۳٬۳۰۰ دلار
- مالیات، نگهداری و بیمه: ۸۰۰ دلار
- کل هزینه ماهانه: ۴٬۱۰۰ دلار
- اجاره واحد دوم: ۲٬۰۰۰ تا ۲٬۳۰۰ دلار
- هزینه واقعی سکونت شما: حدود ۱٬۸۰۰ تا ۲٬۱۰۰ دلار در ماه
در سناریوی دوم، به جای پرداخت کامل هزینه مسکن، بخش قابل توجهی از آن را مستأجر می‌پردازد و در عین حال، سرمایه‌ای بلندمدت برای شما شکل می‌گیرد.
مزایای خرید خانه در مونترال
پلکس (Plex) — بهترین استراتژی:
بخش پلکس در مونترال با افزایش قابل توجه در فروش برجسته است و علاقه سرمایه‌گذاران کوچک و خانواده‌هایی که به دنبال درآمد اجاره هستند را نشان می‌دهد. (D7 Lead Finder) یعنی می‌توانید در یک واحد زندگی کنید و بقیه را اجاره دهید.
افزایش اجاره‌بها:
دادگاه اجاره کبک بالاترین افزایش مجاز اجاره در حداقل ۳۰ سال گذشته را تصویب کرده — حداکثر ۵/۹٪ در صورتی که گرمایش در اجاره نباشد.
تقاضای اجاره قوی:
مونترال بازاری است که به خاطر جمعیت زیاد مستأجر شناخته می‌شود — ۶۳٪ ساکنان مونترال مستأجر هستند.
رشد قیمت:
میانگین قیمت خانه‌های فروخته‌شده در کبک در ۲۰۲۵ حدود ۸٪ نسبت به سال قبل افزایش یافته است.
روند رشد قیمت خانه در مونترال
میانگین قیمت خانه‌هایی که در ماه مارس ۲۰۲۶ در مونترال به فروش رفته، حدود ۵۸۰ هزار دلار بود که این میانگین قیمت برای کاندو حدود ۶۵۰ هزار دلار بوده است. این قیمت نسبت به میانگین قیمت در سال قبل، ۵/۱ درصد رشد داشته است. تعداد خانه‌های مسکونی که در ماه مارس ۲۰۲۶ در مونترال فروش رفت هم به بیش از ۵ هزار واحد رسید که نسبت به ماه مارس سال قبل از آن، حدود ۲ درصد افزایش داشت. (منبع)
میانگین قیمت خانه در ماه مارس سال‌های ۲۰۲۵، ۲۰۲۴، و ۲۰۲۳ به ترتیب ۵۷۰، ۵۳۰، و ۵۰۷ هزار دلار بوده است. به عبارت دیگر، روند تغییر قیمت خانه از سال ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۶ افزایشی بوده است:
- سال ۲۰۲۳: ۵۰۷ هزار دلار
- سال ۲۰۲۴: ۵۳۱/۷ هزار دلار
- سال ۲۰۲۵: ۵۶۸/۶ هزار دلار
- سال ۲۰۲۶: ۵۷۹/۹ هزار دلار
نمودار زیر، این افزایش قیمت را به صورت تصویری نشان می‌دهد:
ریسک‌های مهم
خرید خانه شاید در ظاهر فقظ شامل هزینه کردن برای واحد مسکونی و اجاره دادن آن باشد. اما علاوه بر بررسی هزینه‌های پیدا و آشکار، مهم است که به ریسک‌های موجود در بازار هم فکر کنید.
مقررات TAL:
کبک قوانین اجاره‌ای دارد که موجران باید با دقت رعایت کنند. موجر موظف است آخرین اجاره‌بهای دریافتی را به مستأجر جدید اعلام کند و افزایش سالانه اجاره تنها بر اساس فرمول مشخص TAL محاسبه می‌شود — نه بر اساس تقاضای بازار.
مالیات خوش‌آمدگویی (Welcome Tax):
در زمان خرید ملک در کبک، مالیاتی به نام taxe de bienvenue پرداخت می‌شود که بسته به قیمت ملک می‌تواند چند هزار دلار باشد و باید در محاسبات اولیه لحاظ شود.
ریسک خالی‌ماندن واحد:
اگرچه نرخ اشغال در مونترال بالاست، در صورت خالی‌ماندن واحد حتی یک یا دو ماه، جریان نقدی که در بهترین حالت نزدیک به صفر بود، منفی خواهد شد. داشتن ذخیره نقدی معادل ۳ تا ۶ ماه هزینه، ضروری است.
هزینه‌های خروج از بازار:
فروش ملک در کانادا هزینه‌هایی از جمله کارمزد مشاور (حدود ۵٪ قیمت فروش) و در برخی موارد جریمه فسخ وام زودهنگام دارد. سرمایه‌گذاری در مونترال با افق کوتاه‌مدت ممکن است سودآور نباشد.
رشد اقتصادی کُند:
تولید ناخالص داخلی واقعی مونترال در ۲۰۲۵ تنها ۰/۸٪ و در ۲۰۲۶ حدود ۱/۸٪ پیش‌بینی شده است. این رشد کُند به معنای افزایش کندتر ارزش ملک در مقایسه با دوره‌های رونق اقتصادی است.
نتیجه‌گیری
مونترال در مقایسه با تورنتو و ونکوور، نقطه ورود پایین‌تری دارد و امکان رسیدن به جریان نقدی متعادل را فراهم می‌کند به شرطی که نوع ملک و استراتژی درست انتخاب شود. بهترین مدل برای سرمایه‌گذار یا خانواده‌ای که به دنبال کاهش هزینه مسکن است، خرید پلکس دو یا سه‌واحده است: سکونت در یک واحد و اجاره بقیه.
اگر به دنبال مشاوره تخصصی برای خرید ملک در مونترال هستید، مشاورین فارسی‌زبان مونترال می‌توانند شما را در هر مرحله از این مسیر همراهی کنند.