بازار مسکن کانادا در ابتدای سال ۲۰۲۶ با چالشهای متعددی دست و پنجه نرم کرد؛ از تنشهای تجاری با آمریکا گرفته تا بالا رفتن ناگهانی نرخهای وام مسکن ثابت. اما آمارهای ماه آوریل نشانههایی از تثبیت بازار را به نمایش میگذارند. سوال اصلی اینجاست: آیا این آرامش موقت است یا آغاز یک تعادل واقعی؟
آمار آوریل؛ یک قدم رو به جلو
بر اساس دادههای انجمن املاک و مستغلات کانادا (CREA) که در چهاردهم می ۲۰۲۶ منتشر شد، فروش خانه در آوریل نسبت به مارس ۰/۷ درصد افزایش یافت. این عدد شاید در نگاه اول ناچیز به نظر برسد، اما باید توجه داشت که این رشد پس از یک شروع کند در ابتدای ماه اتفاق افتاد و سرعت معاملات در اواخر آوریل و ابتدای می شتاب گرفت. همزمان، روزهای ماندگاری ملک در بازار هم کاهش یافت که خودش نشانهای از افزایش تقاضا است.
در عین حال، فروش آوریل نسبت به همان ماه سال گذشته چهار درصد کاهش نشان میدهد؛ یعنی بازار هنوز از سطوح یک سال قبل پایینتر است. شاخص قیمت خانه (HPI) نیز ماهانه ۰/۱ درصد و سالانه ۴/۲ درصد افت کرد.
یکی از مهمترین اتفاقات ماه آوریل، افزایش ۴/۱ درصدی ثبت ملکهای جدید نسبت به مارس بود. این رشد عرضه باعث شد نسبت فروش به ثبت ملک جدید از ۴۷/۱ درصد در مارس به ۴۵/۶ درصد در آوریل کاهش پیدا کند. طبق تعریف CREA، وقتی این نسبت به زیر ۴۵ درصد برسد، بازار به نفع خریداران تعریف میشود. پس فعلاً در مرز این تعریف قرار داریم.
شاون کاتکارت، اقتصاددان ارشد CREA، درباره این آمارها گفت که افزایش فروش در آوریل هرچند اندک بود، اما نشاندهنده یک شروع سنگین در ابتدای ماه و یک پایانبندی قویتر است که نوید بهتری برای می میدهد.
منظور از شاخص HPI چیست؟
شاخص قیمت خانه (House Price Index) یک ابزار آماری است که تغییرات قیمت مسکن را در طول زمان اندازهگیری میکند. به زبان ساده، این شاخص نشان میدهد که قیمت خانهها نسبت به یک دوره زمانی مشخص (مثلاً سال پایه) چقدر بالا یا پایین رفته است. مثلاً اگر HPI در سال ۲۰۲۰ برابر ۱۰۰ باشد و در سال ۲۰۲۴ به ۱۳۵ برسد، یعنی قیمت خانهها در این چهار سال بهطور میانگین ۳۵٪ افزایش پیدا کرده است. این شاخص معمولاً بر اساس دادههای واقعی معاملات خرید و فروش مسکن در مناطق مختلف محاسبه میشود.
کاربرد اصلی HPI این است که به خریداران، فروشندگان، بانکها و سیاستگذاران کمک میکند تصمیمهای بهتری بگیرند. مثلاً یک بانک در کانادا وقتی میخواهد وام مسکن بدهد، با نگاه به HPI میفهمد که آیا قیمت خانه در آن منطقه در حال رشد است یا افت دارد تا ریسک وام را بسنجد. یا یک خانواده که میخواهد بداند آیا الان زمان خوبی برای خرید خانه در تورنتو است، میتواند با بررسی HPI ببیند که قیمتها در ماههای اخیر چه روندی داشتهاند و تصمیم آگاهانهتری بگیرد.
عرضه پیشی گرفته از تقاضا؛ نعمت یا چالش؟
یکی از ویژگیهای اصلی بازار مسکن کانادا در بهار ۲۰۲۶ این است که عرضه نسبت به تقاضا سریعتر رشد کرده. این پدیده که Financial Post هم در تحلیلهای خود به آن اشاره کرده، به معنای فرصتی واقعی برای خریداران است. کسانی که سالها به دلیل قیمتهای بالا و رقابت شدید از بازار دور مانده بودند، حالا میتوانند با آرامش بیشتری ملک انتخاب کنند.
در پایان مارس ۲۰۲۶، بیش از ۱۶۷ هزار ملک در سیستمهای MLS کانادا برای فروش ثبت شده بود. موجودی ملک در سطح ملی به پنج ماه رسید که دقیقاً در سطح میانگین بلندمدت قرار دارد. این شاخص نشان میدهد بازار در حالت متعادل است، نه خیلی داغ به نفع فروشندگان و نه خیلی سرد.
اما این توصیف ملی یک تصویر یکدست نیست. کانادا یک بازار واحد ندارد؛ بلکه دهها بازار منطقهای دارد که هر کدام سازوکار خودشان را دارند.
اصطلاح «موجودی ملک» یعنی چه؟
موجودی ملک (Months of Inventory)
یعنی اگر هیچ خانه جدیدی برای فروش نیاید، با همین تعداد خریدار فعلی، چند ماه طول میکشد تا همه خانههای موجود فروخته شوند.
مثال ساده:
اگر در تورنتو ۱۰,۰۰۰ خانه برای فروش باشد و ماهانه ۲,۰۰۰ خانه فروخته شود، موجودی ۵ ماه است.
تفسیر اعداد:
- کمتر از ۲ ماه: بازار فروشنده (قیمتها بالا میرود)
- بین ۳ تا ۴ ماه: بازار متعادل
- بیشتر از ۵ ماه: بازار خریدار (قیمتها فشار نزولی دارد)
پس موجودی ۵ ماهه بهار ۲۰۲۶ یعنی بازار به نفع خریدار چرخیده.
آمار موجودی ملک در کانادا: ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۶
طبق CREA، میانگین بلندمدت موجودی ملک در کانادا ۵ ماه است. بازار زیر ۳/۶ ماه به نفع فروشنده و بالای ۶/۴ ماه هم به نفع خریدار محسوب میشود.
| سال | موجودی | تفسیر |
|---|---|---|
| ۲۰۲۰ | ۴-۵ ماه | متعادل – در حال گرم شدن |
| ۲۰۲۱ | ۱/۵-۲ ماه | باب میل فروشنده |
| ۲۰۲۲ (اوج) | ۱/۵ ماه | داغترین بازار تاریخ |
| ۲۰۲۲ (پاییز) | ۳-۴ ماه | در حال سرد شدن |
| ۲۰۲۳ | ۳/۵-۴ ماه | نزدیک به متعادل |
| ۲۰۲۴ | ۴-۴/۵ ماه | متعادل با فشار نزولی |
| ۲۰۲۵ | ۴/۵-۵ ماه | متعادل رو به خریدار |
| بهار ۲۰۲۶ | ۵ ماه | متعادل |
داستان این اعداد به زبان ساده
۲۰۲۰–۲۰۲۱:
کرونا باعث شد نرخ بهره به پایینترین حد تاریخ برسد. همه هجوم آوردند برای خرید خانه، موجودی سقوط کرد و بازار کاملاً در دست فروشنده بود.
مارس ۲۰۲۲ و اوج بحران:
موجودی به حدود ۱/۵ ماه رسید؛ یعنی عملاً هیچ خانهای نبود و قیمتها رکورد شکستند. قیمت HPI در مارس ۲۰۲۲ به اوج ۸۴۱,۳۰۰ دلار رسید.
۲۰۲۲ تا ۲۰۲۴:
بانک مرکزی نرخ بهره را به شدت بالا برد، تقاضا افت کرد و موجودی آرام آرام بازگشت.
بهار ۲۰۲۶:
موجودی ملک در سطح ملی به ۵ ماه رسیده که دقیقاً همان میانگین بلندمدت است، یعنی بازار به تعادل نسبی برگشته، نه داغ نه سرد.
چرا عرضه بیشتر به نفع خریدار است؟
وقتی عرضه بیشتر از تقاضا باشد، یعنی خانههای بیشتری برای فروش وجود دارد تا خریدار. در این حالت فروشندهها با هم رقابت میکنند تا خریدار را جذب کنند، نه خریداران برای رسیدن به یک خانه. نتیجه این است که فروشنده مجبور میشود یا قیمت را پایین بیاورد، یا امتیازهایی مثل تعمیرات رایگان، مبلمان، یا مهلت بیشتر برای نقلمکان بدهد تا خریدار را راضی نگه دارد.
یک مثال ساده: تصور کن در یک محله تورنتو، ۵۰ خانه برای فروش است ولی فقط ۲۰ خریدار جدی وجود دارد. در این شرایط خریدار میتواند با خیال راحت چند خانه را ببیند، چانهزنی کند، و حتی بگوید «اگر قیمت را ۳۰ هزار دلار پایین نیاوری، میروم سراغ خانه بعدی.» فروشنده چون میداند گزینههای زیادی روبروی خریدار است، معمولاً کوتاه میآید. به این وضعیت در اصطلاح Buyer’s Market یا «بازار خریدار» میگویند یعنی بازار باب میل خریدار است.
تفاوتهای منطقهای؛ از بازار خریداران تورنتو تا بازار فروشندگان آلبرتا
در تورنتو، قیمت بنچمارک خانه در مارس ۲۰۲۶ حدود ۷/۹ درصد نسبت به یک سال قبل افت کرده و به ۹۳۲ هزار دلار رسیده. متوسط روزهای ماندگاری ملک در بازار به ۴۷ روز افزایش یافته، که در مقایسه با بهار ۲۰۲۵ خیلی بیشتر است. نسبت فروش به ثبت ملک در این شهر حدود ۳۵ درصد است که آن را در قلمرو بازار خریداران قرار میدهد. خریداران در تورنتو هم گزینههای بیشتری دارند، هم فرصت چانهزنی روی قیمت، و هم امکان درج شرطهای حفاظتی در قرارداد.
ونکوور وضعیت مشابهی دارد. قیمت بنچمارک در آوریل ۲۰۲۶ به حدود ۱/۰۹۸ میلیون دلار رسید که ۶/۹ درصد نسبت به یک سال قبل کاهش نشان میدهد. موجودی بالای هفت ماه نشان میدهد که ونکوور هم به بازار خریداران نزدیک شده است.
| شهر | قیمت در ۲۰۲۶ | نسبت به ۲۰۲۵ |
|---|---|---|
| تورنتو | ۹۳۲ هزار دلار | +۷/۹٪ |
| ونکوور | ۱/۰۹۸ میلیون دلار | -۶/۹٪ |
| مونترال | ۵۹۲ هزار دلار | +۵/۸٪ |
در طرف دیگر طیف، آلبرتا با حدود ۲/۸ ماه موجودی یکی از تنگترین بازارها در کانادا است. در کلگری فروشندگان همچنان دست بالا را دارند و قیمتها نسبت به یک سال قبل تقریباً ثابت مانده است. مونترال هم وضعیت نسبتاً خوبی دارد؛ قیمت بنچمارک در مارس ۲۰۲۶ به ۵۹۲ هزار دلار رسید که ۵/۸ درصد رشد سالانه دارد و موجودی زیر چهار ماه است.
چرا بازار همچنان زیر فشار است؟
چند عامل کلیدی باعث شده بازار مسکن کانادا در سال ۲۰۲۶ نتواند به سطح انتظارات اولیه برسد:
اول، بالا رفتن نرخ وام مسکن ثابت در میانه مارس که با افزایش قیمت نفت و فشارهای تورمی ناشی از تحولات خاورمیانه همراه شد. این اتفاق درست در آستانه فصل پرمعامله بهار رخ داد و بسیاری از خریداران را به حاشیه راند.
دوم، عدم قطعیتهای اقتصادی ناشی از جنگ تجاری با آمریکا که اعتماد مصرفکننده را تضعیف کرده است.
سوم، کاهش شدید رشد جمعیت در مقایسه با سالهای اخیر که دیگر آن انگیزه قوی برای تقاضا را فراهم نمیکند.
بانک مرکزی کانادا نرخ بهره را در ۲.۲۵ درصد نگه داشته و در جلسه آوریل هم تغییری اعمال نکرد. با این حال، بانک هشدار داده که اگر تورم ناشی از شوک نفتی ماندگار بماند، افزایش نرخ بهره دوباره روی میز میآید. این هشدار باعث شده نرخهای ثابت پنجساله کمی رو به بالا حرکت کنند.
پیشبینی CREA و CMHC برای ادامه سال
CREA در بهروزرسانی آوریل ۲۰۲۶ خود، پیشبینی فروش خانه برای کل سال را از رشد ۵.۱ درصدی به رشد یک درصدی تقلیل داد و حالا انتظار دارد حدود ۴۷۵ هزار معامله مسکونی در سراسر کانادا انجام شود. قیمت متوسط ملی هم تنها ۱.۵ درصد رشد خواهد کرد و به حدود ۶۸۹ هزار دلار میرسد.
شرکت مسکن و وام مسکن کانادا (CMHC) نیز در چشمانداز خود تاکید کرده که بازار اجاره در ۲۰۲۶ با افزایش عرضه واحدهای جدید متعادلتر میشود. این ممکن است به برخی از مستاجران فرصت بدهد که پسانداز بیشتری جمع کنند تا در آینده قدم به بازار خرید بگذارند.
برای سال ۲۰۲۷، CREA پیشبینی میکند که فروش ۲.۱ درصد و قیمت متوسط ۰.۹ درصد رشد کنند. اما این اعداد مشروط به این هستند که شوک نفتی فعلی موقتی باشد و نرخهای بهره افزایش نیابند.
خریداران اول بار؛ فرصت واقعی یا انتظار بیشتر؟
یکی از گروههایی که CREA از آنها در پیشبینیهای خود به عنوان موتور بازیابی بازار یاد میکند، خریداران اول بار است. کسانی که در چهار سال گذشته به دلیل قیمتهای بالا و رقابت شدید از بازار کنار زده شدند. حالا با افت قیمتها در بازارهایی مثل تورنتو و ونکوور، این گروه کمی بیشتر میتوانند روی توانایی خرید حساب کنند.
اما چند مانع هنوز سر راه است. تست استرس اعطای وام مسکن همچنان در جای خود است و خریداران باید بتوانند در نرخی بالاتر از نرخ قراردادی واجد شرایط شوند. ضمناً، بالا رفتن اخیر نرخهای ثابت یعنی فرصت پنجره وام ارزان شاید کوتاهتر از انتظار باشد.
توصیه کارشناسان به این گروه این است که اگر قصد خرید دارند، از همین الان با کارگزار وام مسکن مشورت کنند و یک نرخ را قفل کنند، چرا که اگر بازار بهتر شود و تقاضا افزایش یابد، اهرم چانهزنی فعلی کمتر میشود.
آیا برای خانهاولیها قانون متفاوت است؟ چه مشکلات و مزایایی دارند؟
قانون تا حدی به کسانی که برای بار اول میخواهند خانه بخرند کمک میکند اما شرایط زندگی این افراد از جمله جوانتر بودن و اینکه سابقه گرفتن و بازپرداخت وام ندارند، بطور غیرمستقیم روی شرایط گرفتن وامشان تأثیر میگذارد.
مشکلات سر راه خانهاولیها
قیمت بالای مسکن
در شهرهایی مثل تورنتو و ونکوور، میانگین قیمت خانه بین ۱ تا ۱/۵ میلیون دلار است. جمع کردن پیشپرداخت (down payment) برای اکثر جوانان سالها طول میکشد.
قانون Stress Test
بانکها در کانادا موظفند توانایی مالی خریدار را نه با نرخ بهره فعلی، بلکه با نرخ بالاتر (معمولاً ۲٪ بیشتر) بسنجند. یعنی اگر نرخ وام ۵٪ باشد، بانک چک میکند که آیا میتوانی با ۷٪ هم پس بدهی. این باعث میشود مبلغ وامی که میگیری کمتر باشد.
حداقل پیشپرداخت (Down Payment)
حداقل میزان پیشپرداخت از روی قیمت خانه مورد نظر محاسبه میشود:
- تا ۵۰۰ هزار دلار: حداقل ۵درصد
- بین ۵۰۰ هزار تا ۹۹۹ هزار دلار: ۵٪ تا ۱۰٪ ترکیبی
- بالای ۱ میلیون دلار: حداقل ۲۰٪ (و بیمه CMHC تعلق نمیگیرد)
بیمه CMHC
اگر پیشپرداخت کمتر از ۲۰٪ باشد، باید بیمه اجباری بپردازید که تا ۴٪ مبلغ وام میشود و به اصل بدهی اضافه میشود.
هزینههای جانبی
مالیات انتقال ملک، هزینه وکیل، بازرسی خانه و… که اغلب خانهاولیها آنها را دست کم میگیرند.
مزایا و کمکهای قانونی
حساب پسانداز مخصوص خانهاولیها (First Home Savings Account: FHSA)
حساب پساندازی که سالانه تا ۸ هزار دلار (سقف کل ۴۰ هزار دلار) میتوانید بدون پرداخت مالیات پسانداز کنید و موقع خرید هم بدون مالیات برداشت کنید.
طرح برداشت از صندوق سپرده بازنشستگی (Home Buyers’ Plan: HBP)
امکان برداشت تا ۶۰ هزار دلار از حساب RRSP بدون پرداخت مالیات فوری، به شرط اینکه در ۱۵ سال آینده آن را برگردانید.
دریافت اعتبار مالیاتی (First-Time Home Buyers’ Tax Credit)
یک اعتبار مالیاتی تا ۱,۵۰۰ دلار که در اظهارنامه مالیاتی سال خرید میتوانید دریافت کنید.
بازگشت بخشی از مالیات (GST/HST New Housing Rebate)
اگر خانه نوساز میخرید، بخشی از مالیات GST/HST را میتوانید پس بگیرید.
تخفیف مالیات انتقال ملک (Land Transfer Tax Rebate)
خانهاولیها در انتاریو تا ۴,۰۰۰ دلار تخفیف مالیات انتقال ملک دریافت میکنند و در تورنتو این مبلغ تا ۴,۴۷۵ دلار اضافهتر هم هست.
خلاصه اینکه سیستم کانادا از یک طرف با قوانین سختگیرانه مثل Stress Test جلوی ریسک بیش از حد را میگیرد، و از طرف دیگر با مزایای مالیاتی سعی میکند مسیر را برای خانهاولیها کمی هموارتر کند.
جمعبندی؛ بازار در نقطه تعادل، نه جهش
بازار مسکن کانادا در بهار ۲۰۲۶ در یک نقطه عطف ایستاده است. آمارهای آوریل نشان میدهند که فروش به آرامی رو به بهبود است، عرضه در حال بالا رفتن است، و قیمتها در حال تثبیت هستند. این سه عامل با هم به معنای یک بازار متعادلتر هستند؛ نه بازار داغ سالهای ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲ و نه رکود سرد اوایل ۲۰۲۵.
اما ریسکها هنوز هستند. تنشهای ژئوپلیتیک، احتمال افزایش نرخ بهره، و کاهش رشد جمعیت میتوانند هر زمان معادلات را تغییر دهند. بنابراین، هم برای خریداران و هم برای فروشندگان، تصمیمگیری باید بر اساس واقعیتهای منطقهای و برنامههای بلندمدت شخصی باشد، نه تنها بر اساس عناوین ملی.
منابع:
- Reuters، گزارش آمار فروش خانه آوریل ۲۰۲۶ کانادا، ۱۴ می ۲۰۲۶
- Financial Post، تحلیل تثبیت بازار مسکن و پیشی گرفتن عرضه از تقاضا
- CREA (انجمن املاک و مستغلات کانادا)، آمار MLS آوریل ۲۰۲۶ و پیشبینی فصلی
- CMHC (شرکت مسکن و وام مسکن کانادا)، چشمانداز بازار مسکن ۲۰۲۶
- True North Mortgage فلان
- WOWA.ca، گزارشهای بازار مسکن تورنتو، ونکوور، کلگری و مونترال، می ۲۰۲۶